VVE-Administraties / Beheer

Vereniging van Eigenaren

Een Vereniging van Eigenaren (afgekort tot "VvE") is een vereniging van de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen die tot een appartementencomplex behoren. De VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van het appartementsgebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Ze ziet er dus ook op toe dat alle eigenaren en gebruikers de regels naleven zoals die zijn neergelegd in de splitsingsakte, het splitsings(model)reglement en eventueel het huishoudelijk reglement.

 

Nederland telt momenteel ongeveer 118.000 van die VvE's. Ieder appartementencomplex (dit kan al een woning zijn die gesplitst is in slechts 2 appartementen) heeft al een VvE en iedere appartementseigenaar is automatisch (van rechtswege) lid van die VvE. Het lidmaatschap kan enkel worden beëindigd bij verkoop van het appartement(srecht).

 

De regels waaraan de leden van de VvE zich hebben te houden staan omschreven in de statuten van de VvE. Het geheel aan statuten bestaat in elk geval uit de notarieel opgestelde splitsingsakte en kan worden uitgebreid met een huishoudelijk reglement.

 

De splitsingsakte is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft hiermee het juridische fundament van de VvE gelegd. De akte is ingeschreven in de openbare en niet openbare registers van het kadaster. Iedereen heeft de mogelijkheid kennis te nemen van de inhoud van de splitsingsakte. In de akte van splitsing is het aandeel van iedere eigenaar in de totale kosten conform een verdeelsleutel vastgelegd.

De splitsingsakte is de grondwet van het appartementencomplex. Het is een totaal aan spelregels voor het goed functioneren van een VvE. Om het opstellen van de splitsingsakte te vergemakkelijken en om te bewerkstelligen dat de minimale eisen er in worden opgenomen, heet de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie voor het eerst in 1953 en later in 1973, 1983, 1992 en 2006 een modelreglement vastgesteld. In de splitsingsakte wordt verklaard welk modelreglement voor dat betreffende complex van toepassing is. Dit reglement blijft dan gelden ook al is later een ander modelreglement verschenen.

 

Het modelreglement bevat dus algemene regels zoals een antwoord op de vraag welke kosten voor gemeenschappelijke rekening zijn en welke voor individuele rekening. Hierin kan men tevens de rechten en plichten van de appartementseigenaren vinden. In de splitsingsakte kan hiervan worden afgeweken en kunnen er nadere bepalingen zijn opgenomen. Aan de andere kant is het zo, dat als over bepaalde onderwerpen in de splitsingsakte niets staat vermeld, dan gelden de bepalingen uit het van toepassing verklaarde modelreglement.

 

Naast de splitsingsakte en het modelreglement is het soms raadzaam om een huishoudelijk reglement op te stellen. Hierin worden zaken van huishoudelijke aard geregeld zoals bijvoorbeeld het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (het plaatsen van fietsen etc.), de kleur en het soort zonnescherm dat mag worden toegepast etc.

Wanneer de algemene ledenvergadering een huishoudelijk reglement van toepassing verklaart, dan is dit reglement voor alle eigenaren/bewoners geldend. Het huishoudelijk reglement mag géén bepalingen bevatten die in strijd zijn met de wet, de splitsingsakte en het modelreglement. Het modelreglement geeft uitdrukkelijk aan wat in het huishoudelijk reglement mag worden opgenomen. Bepaalt het modelreglement bijvoorbeeld uitsluitend dat het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten nader kan worden bepaald in een huishoudelijk reglement, dan mag men niets over het gebruik van de privé-gedeelten regelen in het huishoudelijk reglement. Een nadere bepaling in het huishoudelijk reglement over het houden van huisdieren of een verbod tot het aanbrengen van harde vloerbedekking, is dan niet geoorloofd. Geeft het modelreglement echter wel uitdrukkelijk aan dat het gebruik van de privé-gedeelten nader in het huishoudelijk reglement kan worden geregeld, dan mogen bovenstaande bepalingen wel worden opgenomen in een huishoudelijk reglement. Alvorens een huishoudelijk reglement op te stellen dient men dus het modelreglement en de splitsingsakte artikel voor artikel na te kijken om te kunnen bepalen wat er wel en wat niet in een huishoudelijk reglement mag worden opgenomen. Een oude eigenaar behoort een nieuwe eigenaar in kennis te stellen van het huishoudelijk reglement en een exemplaar te overhandigen. Dit kan ook worden gedaan door de bestuurder/administrateur.

 

Een VvE heeft verschillende organen: de algemene ledenvergadering, het dagelijks bestuur en de voorzitter van de vergadering.

 

Het hoogste orgaan binnen de VvE is de "algemene ledenvergadering". Stemgerechtigd in de vergadering zijn de eigenaren. In deze vergadering worden besluiten genomen die het bestuur/de bestuurder moet uitvoeren.

 

Het bestuur wordt uitgeoefend door één of meer "bestuurders", die al dan niet uit de eigenaren door de vergadering wordt benoemd. Het bestuur kan dus worden uitbesteed, hetgeen in de praktijk vaak gebeurd. Het bestuur schrijft tenminste éénmaal per jaar een algemene ledenvergadering uit. Op de agenda van die vergadering staat in elk geval:

- De begroting voor het aangevangen of komende boekjaar;

- De exploitatierekening (resultatenrekening) over het afgelopen boekjaar.

 

Een ander orgaan binnen de VvE is de "voorzitter van de vergadering". De voorzitter wordt benoemd en ontslagen door de algemene ledenvergadering. Hij zit de vergadering voor en in een aantal gevallen heeft de bestuurder bij het uitoefenen van zijn taak de goedkeuring nodig van de voorzitter.

 

Het begrip slapende VvE:

Veel VvE's zijn slapende, in die zin dat er géén vergaderingen worden gehouden en dus ook géén geld opzij wordt gezet voor (groot) onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke ruimtes. Iedere eigenaar zal dan in principe zijn of haar appartement onderhouden, terwijl de gemeenschappelijke ruimtes, trappenhuizen en liften worden verwaarloosd. Een dergelijke vereniging kan worden wakker geschud wanneer de eigenaren door de gemeente worden aangeschreven over het achterstallig onderhoud. Meestal zal dit ertoe leiden dat de VvE leden hoge kosten moeten maken teneinde dit achterstallig onderhoud te laten verrichten. Wanneer de VvE na aanschrijving nog steeds niet in actie komt, zal de gemeente immers dit onderhoud zelf (laten) uitvoeren en de kosten op de VvE verhalen.